| 首页>>法律常识 |
★常州公司律师服务范围：
常州公司律师服务范围：合同、公司、知识产权、房产地产、刑事、民商事、经济仲裁、劳动工伤等领域，尤其专长于合同纠纷、知识产权保护、股权转让、股权重组、劳动用工风险防范、工伤赔偿、刑事辩护、道路交通事故等领域。
服务方式：常州公司律师采取律师团队的服务方式，为委托人人性化的法律服务。法律性事情由律师负责处理，事务性事情由律师助理负责处理。从而使律师能够提升更广阔的视野，集中精力专心办案，确保能够为当事人全方位和优质的法律服务.csj64.com。当事人可以“花请一个律师的钱，享受专业律师团队的优质高效法律服务”。
★常州公司律师谈房地产公司在按揭业务中如何化解阶段性保证责任及其风险
（一）阶段性保证责任
阶段性保证责任是房地产公司在按揭方式销售房屋过程中经常面临的法律问题.长三角律师网。具体发生过程是：如果房地产企业协助购房户申请银行按揭，则会同时发生多份合同，一般包括：（1）商品房买卖合同，由购房户与房地产公司签订，约定买房事宜；（2）按揭贷款合同，由购房户与银行签订，是在前述商品房买卖合同基础上，约定由购房户向银行申请贷款；同时约定抵押担保措施，即购房户在取得所购房屋的所有权后以该房屋向银行提供抵押担保.csj64.com。（3）保证合同，由房地产公司与银行签定，约定房地产公司就购房户及时、足额偿还按揭贷款向银行提供连带责任保证，保证责任至购房户办理完毕抵押手续止.csj64.com。这就是房地产公司在销售商品房按揭业务中所承担的阶段性连带保证责任。
（二）阶段性保证责任风险的存在
房地产公司的上述阶段性保证责任，虽然已经将其保证责任局限在“抵押手续办理完毕”之前，尽量缩短了保证责任的时间，但是仍然无法回避风险的存在.csj64.com。
风险的基本形式是，在购房户办理抵押手续前，购房户没有及时、足额偿还按揭贷款，导致银行从房地产公司扣收应还款。房地产公司被扣收款项后，需要向购房户追偿。但是追偿未必能够完成收款。到这个时候，房地产公司就实际发生了损失。这就是阶段性保证责任的风险所在.csj64.com。
这种风险已经成为现实。根据我们的调查，实践中已经出现了大约不到百分之十的客户因为拖欠银行按揭贷款而导致房地产公司被银行通知扣款.长三角律师网。
（三）阶段性保证责任可能被恶意延续，导致风险加大
上述风险虽然存在，但是属于房地产公司预先准备承担的范围.csj64.com。房地产公司认为该风险有一个截止时间，就是房屋抵押手续办理完毕之前，房地产公司愿意在这个截止点之前承担该连带保证责任风险.长三角律师网。但是，房地产公司所认为的风险截止时间也很容易被打破、延续，从而导致风险加大、延续。常州公司律师认为，具体表现主要有两种：
1. 购房户在接受房屋后，迟迟不配合房地产公司办理房产证过户手续，不到房管局办理确认购房人身份的手续（例如当面由本人签字、接受房管局工作人员当面核验身份证并留取复印件等），或者以资金不足为理由拒绝缴纳办理房产证所需要的契税、维修基金等，导致购房户根本没有取得该房屋的所有权，从而不能办理抵押手续，致使房地产公司一直处于阶段性保证责任之中.csj64.com。
2. 购房户配合房地产公司办理房产证，并从房地产管理局领取房屋所有权证。但是购房户在领取房产证后，不办理抵押登记手续，导致房地产公司一直处于阶段性连带保证责任之中。
（四）阶段性保证责任风险的恶化
房地产公司提供阶段性连带责任保证的风险不仅可能遭到延长，而且还有可能因为购房户的不当行为而导致恶化。所谓恶化，是指房地产公司不仅代购房户向银行偿还了按揭借款，而且还无法向购房户实际追偿.csj64.com。
房地产公司一般认为，自己手中存有购房户已经缴款、但是还没有登记至购房户名下的房屋，这个房屋可以作为最后的保障.csj64.com。如果购房户不还款，导致房地产公司对银行承担保证责任、被银行扣款，那么房地产公司可以收回房屋、解除房屋买卖合同.csj64.com。但是这种做法在法律上存在缺陷；而且更严重的是在实际业务中这种保障可能直接架空消失。常州公司律师认为，主要表现是：购房户由于其他原因负债，导致人民.依法对购房户已经购买、但是尚未过户的房屋采取财产保全措施，依法向房地产公司下达“协助执行通知书”。该房屋一旦被采取此种措施，则购房户的其他债权人就对该房屋享有处分和受益的优先权.csj64.com。此后如果购房户不能及时还款、导致银行对房地产公司追究连带清偿责任，那么房地产公司在承担连带还款责任后追偿购房户的时候，无法以该房屋作为保障。这就是房地产公司所承担连带保证责任风险的恶化。
★常州公司律师谈房地产公司遭遇该风险后通常采取的措施
关于如何化解房地产公司在出售商品房按揭业务中的阶段性连带保证责任风险，我们目前只见到常州市的周善良律师发表的《预售商品房按揭贷款中开发商保证责任风险防范》。
常州公司律师调查了有关案例。根据调查的情况，房地产公司在实践中一旦被银行通知承担连带保证还款责任，就会被动地开始化解该风险。这时候房地产公司采取的手段主要包括以下几种。
（一）催告购房户办理房产证和抵押手续
..种方式是催告购房户办理房产证和抵押手续。房地产公司认为一旦办理了房产证和抵押手续，自身就可以不再承担保证责任，所以发出上述催告.csj64.com。而催告的法律依据也确实存在.长三角律师网。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和和房屋所有权登记手续”，因此业主及时办理产权证不仅是其权利也是一项法定义务；所以房地产公司可以据此催告购房人办证.长三角律师网。
但是通常这种催告收效甚差。原因有二。..个原因是，大多数《商品房买卖合同》另有与《城市房地产开发经营管理条例》不同的规定。大多数商品房买卖合同都规定“由房地产公司在交房后若干工作日（例如360个工作日）内将办理房产证的手续提交给房产管理机关”，而不是由购房户去办理.长三角律师网。由于当事人另行约定了办证方法，所以不能再适用《城市房地产开发经营管理条例》的规定予以催告.长三角律师网。
第二个原因是购房户确实不配合。房地产公司即使发出多份通知，但是购房户就是不办，房地产公司无法追究购房户不予配合办理房产证的法律责任，无法强行达到理想的效果。
（二）起诉要求购房户办理房产证
第二种方式是起诉要求购房户办理房产证.长三角律师网。
常州公司律师认为，这种方法不能根本上解决问题.长三角律师网。原因有二。..个原因是房地产公司即使基于这个诉讼请求胜诉，也不能化解房地产公司的风险.csj64.com。银行解除房地产公司的保证责任的条件是“办理抵押”，而不是“办理房产证”，所以这个诉求本身对于房地产公司来说并不能化解相应的风险.长三角律师网。对于房地产公司而言，当然提出要求客户“办理抵押”的诉讼请求 ，但是根据目前通行的商品房买卖合同、按揭贷款和保证的法律文书，目前还很难找到相应的合同依据和法律依据.csj64.com。
第二个原因是，即使房地产公司胜诉也未必能够履行。因为房管局在办理房产证和抵押手续的时候需要收取相当数额的费用，.即使判决房地产公司胜诉、责令购房户办理，客观上办理也存在障碍。
（三）通知购房户解除商品房买卖合同
第三种方式是通知购房户解除商品房买卖合同.长三角律师网。其理由是“购房户不还银行按揭款，导致房地产公司还款，所以要解除房屋买卖合同。”
房地产公司的这种措施和理由在法律上很难成立.长三角律师网。购房户不及时偿还按揭贷款，所违反的是购房户与银行签订的按揭贷款合同，并没有违反其与房地产公司之间的《商品房买卖合同》。就《商品房买卖合同》而言，购房户通过申请银行按揭、在取得贷款的时候，已经向房地产公司缴齐了购房款，所以购房户已经完全履行了《商品房买卖合同》中的义务。所以房地产公司以购房户不能及时偿还银行按揭贷款为由解除《商品房买卖合同》，在法律上很难成立。
（四）对购房户提出追偿，并且尽力争取实现
第四种方式是对购房户提出追偿，并且尽力争取实现。常州公司律师认为，这是当前相对可行的方式，但是这种措施最终的效果经常很不理想.csj64.com。比较不理想的情况主要有以下几种：
1、如果购房户系偶发性的欠款，导致银行要求房地产公司承担连带责任，房地产公司享有的追偿权数额就比较小，从实践操作角度就很难下决心起诉购房户，会陷入两难境地，只好坐视损失的发生和风险责任的延续。
2、如果购房户因为其他债务导致其所购买的房屋被人民.采取预查封的财产保全措施，前述房地产公司对购房户的追偿也就会变得很难成功。
房地产公司成功追偿的情况的确存在.长三角律师网。比较典型的是，如果购房户欠款行为恶劣导致银行解除贷款合同，从而房地产公司代还款数额较大，房地产公司就可以起诉购房户，并查封购房户所购买的房屋，最终获得清偿。有时房地产公司催促银行在必要的情况下提前收回贷款，以便自己及时对购房户采取法律措施。
★常州公司律师谈企业破产案件中劳动争议的特性和处理原则
在企业破产案件中极易引发企业与劳动者间的劳动争议纠纷，企业破产中的劳动争议案件有其独特性质，使其在整个民事案件审理中显得极为特别，此类案件在处理中大多呈现如下特性：
（一）法律的滞后性.长三角律师网。《劳动法》制定于两种经济体制的颤变期，立法受计划经济思维模式的影响很大，后来发布实施的《劳动争议调解仲裁法》、《劳动合同法》及最高人民.出台的司法解释也未形成系统的理论体制，严重滞后于经济的发展。
（二）劳动者的对立性.长三角律师网。由于社会环境及人们思想观念的影响，企业破产后大多职工感到委曲、困惑和无助，自身权益曾受侵害的职工还会产生气愤、憎恨的消极情绪。故职工对立情绪较为严重，有的在劳动诉讼时还去上访、静坐，要求政府出面解决.长三角律师网。
（三）广泛的影响性、群体性。破产案件中的劳动争议纠纷大多矛盾尖锐，涉及人员众多，若不能得到及时妥善解决，极可能引发大规模的群体性事件，会造成诸多不良影响.长三角律师网。
由于企业破产中的劳动争议具有以上特性，常州公司律师认为，在处理此类案件中，除应遵循劳动争议一般原则外，还应遵循以下几项原则：
（一）效率与公正相结合原则.长三角律师网。强调效率优先，是由我国当前市场经济及社会发展的大局决定的，但不能忽视公平、公正原则.csj64.com。追求效率与公正的统一，是破产案件劳动争议的本质要求和价值取向.csj64.com。
（二）适用法律与参照政策相结合原则。依法办案，是依法治国基本方略，但是由于破产案件中劳动争议的特殊性，较多问题的解决在法律上找不到依据，因此应采取适用法律与参照政策相结合的方式，因政策性规定不具有稳定性和规范性，故仅供参照.csj64.com。
（三）及时与稳定相结合原则。由于企业破产中的劳动争议具有较强的对立性和广泛的影响力，因此要求我们在处理案件时要慎重，即要公正依法保护劳动者合法权益，又使劳动者过分要求得以遏制。在稳妥的基础上积极主动地处理解决纠纷，避免引发社会的不稳定和破产案件久拖不结。
★常州公司律师谈关于经济补偿金的问题
《劳动合同法》第九十七条规定：“本法施行之日存续的劳动合同在本法施行后解除或终止，依照本法四十六条规定应当支付经济补偿的，经济补偿年限自本法施行之日起计算；本法施行前按照当时有关规定，用人单位应当向劳动者支付经济补偿的，按照当时有关规定执行.csj64.com。”这一规定体现了法无溯及力的原则。但这在实务中就产生了一个问题，即《劳动合同法》施行前存续的劳动合同在该法施行后解除或终止时的经济补偿金应该如何计算？对于这一问题，毫无疑问需要分段处理，而分段的界限就是《劳动合同法》施行之日，即2008年1月1日.csj64.com。在2008年1月1日后的经济补偿金当然应该按照《劳动合同法》第47条规定的计算方法支付.csj64.com。而在2008年1月1日前是否应当计发经济补偿金则应根据《劳动合同法》第97条的规定按照2008年1月1日前的有关规定执行.长三角律师网。对于解除或终止劳动合同补偿金的问题，《劳动法》均未规定。对于解除劳动合同经济补偿金的计发情形和计算方式，《山东省劳动合同条例》有详细规定，应按照其规定执行；而对于终止劳动合同是否应当计发经济补偿金的问题，则应按《山东省劳动和社会保障厅关于处理劳动..有关问题的通知》第9条的规定执行，而根据该文件第9条规定：“2002年1月26日《山东省实施劳动合同制度办法》（以下简称《办法》）停止执行前用人单位招用的劳动者，劳动合同期满终止劳动合同时，用人单位应当按照《办法》中有关终止劳动合同计发经济补偿金的规定，发给劳动者至《办法》停止执行前的经济补偿金，最多不超过12个月.csj64.com。《办法》停止执行后用人单位新招用的劳动者，劳动合同期满终止时，可以不支付经济补偿金。”
因此，在司法实践中，一般掌握2002年1月26日至2007年12月31日期间属于不应当支付终止劳动合同经济补偿金的期限，该期间在计算经济补偿金时予以扣除，而2002年1月26日前的工作年限则应计发经济补偿金.csj64.com。若硬性依据法律规定来处理破产案件中的经济补偿问题，可能会引起劳动者的不满，带来更大的争议。
★常州公司律师谈已除名、辞退、开除或自动离职职工的问题
多年前已除名、辞退、开除或按自动离职处理的职工，长时间未与企业有工作联系，且企业已完全停发其工资、保险、福利，在得知企业破产时又来主张权利，要求确认劳动..、支付劳动保险、经济补偿等。企业未向职工出具解除或终止劳动..的书面材料，或现无法提供证据证实其已送达处理决定，此问题在破产劳动争议中较为普遍，处理时较为棘手。
《最高人民.关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（一）》第十三条规定：“因用人单位作出的开除、除名、辞退、解除劳动合同、减少劳动报酬、计算劳动者工作年限等决定而发生的劳动争议，用人单位负举证责任”。《解释》对劳动争议案件采取了举证责任倒置的方式，即应由用人单位就其对劳动者作出的除名等处理决定依据的事实、理由及已送达给劳动者承担举证责任.csj64.com。劳动部办公厅《关于通过新闻媒体通知职工回单位并对逾期不归者按自动离职或旷工处理问题的复函》（劳办发〔1995〕197号） 中规定，企业对有旷工行为的职工做除名处理，必须符合规定条件并履行相应的程序.长三角律师网。常州公司律师认为，企业通知请假、放长假、长期病休职工在规定时间内回单位报到或办理有关手续，应以书面形式直接送达职工本人，只有在受送达职工下落不明的情况下，方可公告送达.csj64.com。在此基础上，企业方可对旷工和违反规定的职工按除名处理。
《最高人民.关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（二）》..条规定：“因解除或者终止劳动..产生的争议，用人单位不能证明劳动者收到解除或者终止劳动..书面通知时间的，劳动者主张权利之日为劳动争议发生之日.长三角律师网。”若以此为依据，破产企业在提供不出解除或终止劳动..的证据或无法证明劳动者收到书面通知的情况下，劳动者主张权利即不受时效期限的限制，这无疑极大的扩大保护了劳动者的权益，且与当前的法律规则相悖。
★常州公司律师谈公司清算中债权处置
清算中一般债权处置：债权人的地位不同于破产清算中债权人会议的作用和权限，主要原因是解散清算中公司有剩余财产，而破产清算中，由于破产企业财产不足以清偿债务，债权人的债权不会得到全额或完整的保护，则债权偿还方案..到每个债权人的重要利益。而解散清算中由于能够足额偿还债务，完整保护债权人的利益后公司仍有剩余。这一重要区分导致解散清算中不需要引入债权人会议，而且法律对债权的确认仍然规定了诉讼确认和提出质疑的权利，并且规定了对超期申报债权的救济，这些都是债权人可以一步到位寻求法律帮助的途径.csj64.com。
与此同时，债务的清偿方案是否需要经全体债权人确认在公司自行清算程序中无规定，在向破产清算转化时采取了债权人通过理论，通过后可不向破产清算转换，直接终结解散清算，减少了司法成本.csj64.com。应该说如果在公司清算中债务清偿矛盾不多，而且资产负债率相对较高时，完全不用考虑债权人想法，情况相反则应该引用债权人通过理论，可以采取债权人会议制度，或采取逐个确认清偿的方法，避免纠纷和矛盾.长三角律师网。
清算中劳动债权处置：一般情况下，企业拖欠职工工资和保险等费用的情况下，在企业的相关财务会计资料和劳动保障部门等书面文件中有明确记载，清算组应该对上述资料进行调查核实后列出清单，并将清单在企业经营场所予以公示，职工对清单记载有异议的，可以请求清算组予以更正，管理人不予更正的，职工可以向人民.提起诉讼，请求确认债务人拖欠工资和福利的具体数额。我国公司法及相关解释中对一般债权的质疑途径，应该同样适用于劳动债权。。
┝咨询律师：18602573957(李律师) 18921344401(姜律师)
微信咨询
专业律师
 姜舂 律师 |
 副主任 执业16年 |
 18921344401 |
 |
 李乾溶 律师 |
| 主办律师 法学硕士 |
| 18602573957 |
|
 周宏祥 律师 |
| 副主任律师 执业15年 |
| 18651990859 |
|
 章浩 律师 |
| 副主任 法学学士 |
| 18951945636 |
|
┝相关知识：
·溧阳律师咨询
·常州市看守所地址、电话、导航汇总
·常州市所有看守所地址、电话、导航设置
·常州市武进区看守所_常州市武进区湖塘看守所地址,电话和邮编,乘车路线和地图,拘留会见取保候审
·掩饰、隐瞒犯罪所得罪量刑中哪些情节属于“情节严重”？
醉驾立不了案的情况有哪些?《刑事诉讼法》第十六条经过侦查，发现具有下列情形之一的，应当撤销案件：(一)没有犯罪事实的;(二)情节显著轻微、危害不大，不认为是犯罪的;(三)犯罪已过追诉时效期限的;(四)经特赦令免除刑罚的;(五)犯罪嫌疑人死亡的;(六)其他依法.
一般应当终结行政强制执行的情形有几种一、一般应当终结行政强制执行的情形有几种依据《行政强制法》的相关规定，行政强制执行终止执行的情形有以下几种：1、公民死亡，无遗产可供执行，又无义务承受人的;2、法人或者其他组织终止，无财产可供执行，又.
一、解除劳动合同和辞职的区别是什么?解除劳动合同和辞职的区别是：运用主体不同。解除劳动合同的运用主体可以是用辞职，自动离职(又称擅自离职)是指劳动者解除与用人单位劳动关系的行为;适用原因的性质不同，解除劳动合同适用的原因是双重性质的，既有惩罚性.
法定代表人身份证明书模板？
法定代表人身份证明书模板？一、法定代表人身份证明书模板法定代表人身份证明书?______同志，在我公司担任______职务，为我公司法定代表人，特此证明。单位全称：______(盖章)______年______月______日附：该代表人住址：___________________________电.
一、怎么判断恶意抢注商标？判断恶意抢注商标的要件有以下几点：(一)申请人为了谋取不正当利益，这是主观要件“恶意抢注”申请人是把他人已经使用的商标作为自己的商标提出申请，这种行为的本身，就已经侵占了他人的劳动成果，如果注册成功，无异于用.
·南京律师
·苏州律师
·无锡律师
·常州律师
·镇江律师
·扬州律师
·泰州律师
·南通律师
·盐城律师
·淮安律师
·宿迁律师
·徐州律师
·连云港律师
·苏州市姑苏区律师
·苏州市吴江区律师
>>>更多法律知识