房屋面积与买房合同不一样的话怎么办_法律知识

    很多购房者发现，我们在实际交房的时候，发现房屋面积与买房合同其实是不一样的，此时不管是面积不足还是面积多了，多数购房者都不清楚应该怎么办。针对这个问题，我们整理了相关资料，将在下文中为你做详细解答。
   一、房屋面积与买房合同的话怎么办
  在房屋买卖中，还经常会遇到因房屋面积多少或测量不一致发生的纠纷。对于这类纠纷应该区别不同情况，正确处理。
  1、由于计算方法不同而产生的误差不能作为增减价款和解除合同的理由。我国在各个不同的阶段对商品房面积的计算有不同的标准。如有的是以建筑面积计算，有的以使用面积计算，在相同的以建筑面积计算时，在不同的时期还有不同的公式。公式不同，计算的结果也不同。如果是相同的计算公式，实际测量后计算的面积和出售方的面积不同以查清误差的原因。如果实际测算面积确实是小于出售面积，超出双方认可的误差标准，应该多退少补。如果是按相同的公式计算在误差幅度之内，而按不同的公式计算在幅度之外的不应认为超过幅度，不能采取多退少补。
  2、如果出售方交付的房屋面积大大超过约定面积，购房方同意交付多出的面积价款的，可以调解让购房方交付多出面积的价款。如果购房方不同意交付价款的，应视为出卖方违约，由违约方承担退款责任并承担房价利息和其他合理的损失。
  3、如果出售方交付的房屋面积小于应交付的面积，小于的面积在合理的幅度之内，应由出售方退回多收之房价款。如果超过应小于的幅度，误差不大的，可以判决其退还少于的面积的价款。如果所差面积较大，应判决令退还多收房款，如果存在欺许性质，应该适用消费者权益保护法，判决出卖方双倍返还价款。如果购房方坚持解除合同的应该准许，由出售方退还房款，承担利息损失，并对有欺许部分双倍返还，以示惩诫。
   二、如何打房屋质量官司
  广义的商品房质量纠纷是指因开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷，商品房质量纠纷主要是由于开发商片面追求高额利润造成的。
  为了保护购房人利益，国家明确规定开发商不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用;同时还规定住宅小区需经国家相关部门综合验收合格后才能交付使用;商品房交付使用时，开发商应向购房人出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，承担商品房保修及维修责任。虽然国家在商品房质量问题上已做了很多有益的探索与努力，但由于种种原因，经国家验收合格的商品房与购房人心目中合格的商品房还是存在较大差距，难以让购房人满意。商品房质量纠纷也因此层出不穷、无法避免。面对这种情况，购房人应当了解商品房质量方面的法律规定，以解决实际问题。
   1、开发商交付使用的商品房主体质量不合格。
  商品房主体质量不合格，法律规定不得交付使用，这样的房子不应通过验收。但现实中确定有主体不合格的房子验收为合格并交付使用的情况。此时开发商不仅是违反合同责任的问题了，而是要承担产品担缺陷责任。购房人如果认为房屋主体质量不合格，首先应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第十二条的规定，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。
   2、购房者所购房屋主体质量合格，但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。
  这种情况下，如果房屋已经验收合格并交付使用，则开发商应当承担违约责任。因为购房者订立合同的目的是购买可以使用功能正常的房屋，开发商交付的房屋不能让购房人实现这一目的，购房人则可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。
   3、购房者所购买的房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。
  在这种情况下，开发商轻微违约，没有达到根本违约的程度，所以购房者不能要求解除合同进行退房。在保修期内，开发商应当承担修复责任，如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
  法律中规定，允许房屋面积与买房合同中约定的面积存在一定的差距，但这个差距必须要维持在一定范围内，否则的话不管是对购房者还是对开发商来讲其实都是不公平的。而现实中，要是购房者以房屋面积与买房合同不符要求退房的话，则一般情况下是不可以的。




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浙江何强律师

副主任律师法学硕士执业14年

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副主任律师执业12年

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