被法院依法查封的房屋如何买卖？_法律知识

    现实中，可能有些房屋因为涉及到一些经济案件，从而被法院依法进行查封了。但对于这样的房屋，所有权还是在所有人手里，因此就想将房屋进行买卖。那一般被法院依法查封的房屋如何买卖呢？详细内容请在下文中进行了解。

  一、被法院依法查封的房屋如何买卖

  二手房买卖合同纠纷中，经常遇到因合同项下房产被法院查封，当事人不能履行产权转移过户手续，买方起诉至法院要求卖方履行产权转移过户手续，或以卖方违约不能履行产权转移过户手续为由要求解除合同，并由卖方承担违约金或双倍返还定金的情形。笔者在审判实践中发现，这类案件的处理往往又因法院查封时间在买卖合同签订前或签订后、案件审理过程中(法庭辩论终结前)对合同项下房产能否解封而有着不同的处理结果。概言之，主要有以下几种情形：

  (一)法院查封在前，合同签订在后。这种情形又可分法院对有房地产证房产的查封并到房地产权登记机关办理了查封备案手续和无房地产证未办理查封备案手续两种情况;以及卖方明确告知了买方合同项下房产已被查封尚在查封期内和卖方故意隐瞒房产查封买方不知情两种情况。

  (二)法院查封在后，合同签订在前。这种情形又可分为最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》施行后(注：2005年1月1日施行，以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》)，《民法典》（2021年1月1日起实施）。

  在审判实践中，同案异判的现象较为严重，主要表现在有的认为法院的查封不影响当事人对合同的履行，径行判决卖方于一定期限内向买方履行产权转移手续的义务;有的则认为司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让，因买卖合同项下的房产被人民法院查封，无法办理产权转移过户手续，故判决驳回买方要求卖方继续履行合同、办理房产转移过户手续义务的诉讼请求，但又区分是查封在合同签订之前还是之后来确定能否支持买方的由卖方双倍返还定金与否的诉讼请求，也即如法院查封在先，则因买卖合同标的物属于禁止转让物，合同无效，不予支持买方要求卖方承担违约责任的诉讼请求;如法院查封在后，且法庭辩论终结前法院未解封，则因合同履行存在事实上和法律上的障碍，故判决驳回买方要求卖方继续履行合同、办理房地产证的诉求，但合同有效，可支持买方要求卖方承担违约责任、双倍返还定金等的诉讼请求。还有的则先行审查法院的查封是否为有效查封，进而作出相应的裁判。

  对这类案件，必须具体情况具体分析，不能一概而论。具体地，可分以下几种情形：

  1、法院查封在前，合同签订在后。

  法院对无房地产证房产查封，且未到房地产权登记机关办理查封登记备案手续;或是对有房地产证房产的查封并到房地产权登记机关办理了查封登记备案手续的。一般地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，这种情形下的房地产因是依法不得转让的，故买卖双方所订立的房屋买卖合同因合同项下标的物为禁止流通物，所签买卖合同系无效合同，应当按照无效合同的处理原则来确定当事人间的权利义务，即返还财产、赔偿损失等，就不能支持继续履行合同、办理产权转移过户、支付违约金、双倍返还定金等诉讼请求。

  如果合同签订时被告(卖方)故意隐瞒事实欺诈原告，应承担主要过错责任，原告(买方)疏于审核房屋权利状况也应承担次要责任。除由被告返还已付购房款外，原告因合同无效造成已付款的利息损失等可依法要求被告赔偿。

  特殊情况下，又可分两种情形：

  (1)法院系在《查封、扣押、冻结财产的规定》施行后，《中华人民共和国物权法》施行前所查封。买方如已经支付全部价款并实际占有查封的房产，只是未办理过户登记手续，如果买方对此又无过错的，则依照《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院应当解除对该房产的查封。买方可向实施查封的法院提出执行异议，在执行异议程序结束前案件可中止诉讼，如执行异议成立，查封房产法院解除对该房产的查封，则如无其他导致合同无效的情形，则合同有效，支持买方要求卖方继续履行合同的诉讼请求。如果执行异议不成立，则参照上述一般情形处理。

  (2)法院系在《民法典》物权编施行后所查封，则应当按照物权公示原则，《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定与《民法典》第九条的规定相矛盾的规则，不再适用，即该段应予废止。《民法典》第二百零九条明确规定了不动产物权变动采登记生效主义，未经登记物权不变动，登记是不动产的法定登记方式，其于物权法定原则，占有并不发生不动产的物权公示效力。如果在《民法典》物权编实施后仍然适用《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定，也容易诱发道德风险，当事人可以通过倒签合同逃避执行。故在物权法实施后，买方如再依据《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定主张查封无效，则不予以支持。

  　　《民法典》（2021年1月1日起实施）第二百零九条??不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

  　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

  2、法院查封在后，合同签订在前。又可分以下情况：

  (1)如果无其他导致合同无效的情形，则法院的查封并不导致双方当事人间所签房屋买卖合同为无效，如在法庭辩论终结前，确不能由相关法院解除查封的，则因房屋产权转移过户存在法律障碍(主指《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定、建设部《房屋登记办法》第二十二条第(六)项“房屋被依法查封期间，权利人申请登记的”，房屋登记机构应当不予登记)或事实上的障碍(主指可能存在查封房屋被拍卖、变卖到房屋买卖合同外第三人名下而失去了交易对象)而变为客观不能，法院依法应当判决合同有效，但不能判决支持原告(买方)继续履行合同由卖方办理房屋所有权转移登记的义务，可支持原告由被告支付违约金、双倍返还定金等诉讼请求。

  (2)如果法院的查封系在《查封、扣押、冻结财产的规定》施行后，《民法典》物权编施行前所查封。买方如已经支付全部价款并实际占有查封的房产，只是未办理过户登记手续，如果买方对此又无过错的，则依照《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院应当解除对该房产的查封。买方可向实施查封的法院提出执行异议，在执行异议程序结束前案件可中止诉讼，如执行异议成立，查封房产法院解除对该房产的查封，则如无其他导致合同无效的情形，则合同有效，支持买方要求卖方继续履行合同的诉讼请求。如果执行异议不成立，则合同有效，但可参照第1种情形处理。

  二、卖房者反悔该怎么办

  首先，要了解这个房子是夫妻共同财产还是一方的婚前财产，这与房产证上写谁的名字没有必然的联系。其次，若是共有财产，则一方出售房屋必须得到共有权人的同意，否则是无效的合同。第三，在合同无效的情形下，若是有证据证明对方承诺自己有独立处分权，可以要求对方承担缔约过失的责任。第四，物权法规定的善意第三人必须是已经取得了产权证的情形下方可适用。

  此时要看房屋买卖合同的订立是在法院查封之前还是查封之后，不同的情况下，实际的处理实不一样的。当然，对于被法院依法查封的房屋，我们建议最好不要购买，以免自己最终无法获得房屋所有权。



⊙声明：本页内容仅代表发帖者个人观点，不代表本站同意其观点和对其真实性负责，如涉及侵权或违法违规，请点此举报。

·按揭买房的费用有哪些,按揭买房的程序是怎样的
      由于资金周转问题，按揭买房便成为了当今社会很多青年人最常用的买房方式，因此提前了解按揭买房的相关知识，有助于你在按揭买房减少很多不避免的麻烦。下面，我们为你介绍按揭买房的费用以及相关流程，希望对你有所帮助。一、按揭买房费用有哪些1、契税：贷款额×1.5%。由开发商代扣或到所在地房地......

·北京房屋租赁管理若干规定
      在北京，房屋出租已经成为了一种普通大众在他乡生活的普遍方式，可是，房租出租也会产生许多法律问题，如房屋和合同中描述的不符，租房的人私自转租等。下面，为您整理了一些北京房屋租赁管理若干规定和可能发生的法律风险，希望可以为您提供参考。一、北京房屋租赁管理若干规定按照《城市房屋租赁......

·常州房屋拆迁补偿是怎么规定的？
      常州房屋拆迁补偿是怎么规定的？房屋是一个家存在的承载体，所以征地拆迁一定会对人们的日常生活造成影响，并给他们带来不必要的麻烦。故而就需要政府部门出台相应的安置补偿政策，在最快的时间内妥善安置好拆迁户们的居住问题，并在经济上给予适度的补偿。那么常州房屋拆迁补偿规定是怎样的呢？具体......

·实践中，许多父母会想要将自己的房屋过户给孩子。父母将房屋过户
      实践中，许多父母会想要将自己的房屋过户给孩子。父母将房屋过户给孩子可以选择的方式包括了赠予、买卖以及继承，这其中，继承房屋的费用最低，但由于条件所限，许多父母会选择以买卖的方式将房屋过户给子女。那房屋买卖给儿子费用有哪些?一起通过以下文章来了解一下吧。一、房屋买卖给儿子费用有哪......

·种子购销合同范本怎么写，有什么注意事项？
      种子购销合同范本怎么写，有什么注意事项？一、种子购销合同范本怎么写?种子购销合同供方：________________________________　　　合同编号：_________________签订地点：_________________需方：________________________________　　　签订时间：____年____月___日......

·征地听证程序规定是怎样的？
      征地听证程序规定是怎样的？当地政府为了修建公路、铁路、水利等与公共利益有关的工程，提出会征用属于公民使用的土地。在征收前，当地政府需要宣扬国家的相关政策要求，然后召开征地听证，再行决定征收是以以及补偿标准。你是否知道征地听证程序规定是怎样的呢?一、征地听证会程序......

·代替考试罪的立案标准
      1、代替考试罪的定性量刑在定性方面，刑法修正案(九)第二十五条规定：“在法律规定的国家考试中，组织作弊的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金......

·通常诉讼离婚费用多少钱
      打离婚官司的时候，对于提起离婚诉讼的一方来讲，除了要同时提交离婚材料外，还需要缴纳一定的费用，但这个费用一般是由败诉的当事人承担。那通常诉讼离婚费用多少钱呢?而打离婚官司又需要多长时间?我们一起在下文中进行了解吧。一、诉讼离婚费用多少钱案件受理费只是诉讼费的一......

·集团公司的设立条件
      一、集团公司成立条件：（一）全国级集团公司成立条件：1、企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上。2、至少拥有5家控股子公司；3、母公司与其子公司注册（www.rox.com.cn）资本总和在1亿元人民币以上；4、集团成员单位均具有法人资格。（二）省级集团公......

·侦查阶段律师的权利与义务
      一、律师在侦查阶段参与刑事诉讼享有下列权利　　（一）向公安机关了解犯罪嫌疑人涉嫌的罪名；　　（二）会见在押的犯罪嫌疑人，向其了解有关案件的情况；　　（三）为犯罪嫌疑人提供法律咨询、代理申诉、控告；　　（四）为被逮捕的犯罪嫌疑人申请取保候审。二、律师在侦查......

·取保候审程序如何办理
      取保候审程序如何办理取保候审属于法定的刑事强制措施之一，这是一种有条件的暂时不羁押犯罪嫌疑人、被告人的一种措施。但必须要由嫌疑人、被告人或其家属或委托的律师提出申请，那么才有可能获得。这就说到了取保候审程序如何办理的问题上，我们一起在下文中了解一下详细内容。1......

·拆除非住宅房屋的拆迁补偿标准是什么?
      拆除非住宅房屋，以货币补偿的，补偿款按照被拆除房屋建筑面积的市场评估价格计算。但因市人民政府确立的市政、公益事业等重点工程建设而拆除非住宅房屋的补偿，按照市人民政府的有关规定执行。　　拆除非住宅房屋，以房屋补偿的，拆迁人与被拆迁人应按货币补偿的标准计算出拆迁补......