当前房价高居不下，开发商拿地价格屡创新高，新小区房价节节攀升_法律知识

    当前房价高居不下，开发商拿地价格屡创新高，新小区房价节节攀升。而二手房因其有着优秀的地理位置、成熟的生活配套和相对低廉的价格广而广受刚需买房人的青睐。但是值得注意的是每个地区二手房买卖交易存在差异，下面我们就来说说哈尔滨二手房买卖的流程。

  一、找房源，看房

  可以网上找房，也可以通过线下中介找房。当然好还是自己找房源。

  二、买卖前的房屋和产权审核

  了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。也可以看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以确认房屋产权归属。注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。

  三、查档

  买卖双方持房产证原件房管局查询房产档案，以确定产权归属以及有没有被抵押。

  四、确定房屋产权后，交定金

  1、若卖方仍在还贷，则在交定金之前，需要先办理赎楼或同行转按揭。

  办理赎楼：卖方通过担保公司，向银行借款赎楼，这会产生一定担保费用和短期赎楼贷的利息。

  办理转按揭：

  A、评估所进行房屋评估，买卖双方需带齐身份证、户口本、买卖合同及产权证复印件。

  B、买方将申请贷款的资料报送到银行,得到银行的贷款批准并发放到贷款专用账户。

  C、卖方办理完结提前还贷手续并办理注销抵押登记事项。

  D、卖方办理完结注销抵押手续后，双方去交易中心过户。

  E、买方支付给卖方除提前还贷以外部分的剩余房款。

  F、买方产权证下发后，办理抵押登记。

  特别提醒：买方拿现金赎楼或买方通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买方会有风险。

  2、当卖方不再为该房还贷，则进入交定金环节。

  一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在本市房管局网站上下载。合同至少需要写明房屋产权、地址、成交金额、办理过户时间、交房时间、相关税费由谁交、违约金和违约责任等。

  定金好不要直接交到业主手中，而应该交由银行监管，可以在预约买卖合同中约定，在某一步把定金给卖方。还需注明“把定金交给监管方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。

  交定金的具体做法是：然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。

  出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

  五、签订正式合同

  交付首期之后，就可签订正式二手房买卖合同，合同范例可到当地房管局官网下载，双方可自行修改。

  签合同前需注意：

  1、如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

  2、如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

  3、事先公安局查阅业主的户口是否已经迁出，如果没有，合同里就有写明卖方需在办理过户前迁出户口。

  4、要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。

  六、买方办理按揭贷款

  如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。

  因为有可能贷款额度达不到预期，所以买家需要做好支付更多首付款的准备，否则交易不成将造成违约。

  七、过户

  去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续，并缴税。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同等。一般，在递件后拿到回执，买方就可以让银行发放之前监管的定金了。在拿到房产证后，买方回银行办理房产抵押，银行之后会给卖方打余款，买方每月按时还贷。

  八、交房

  交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚卖方是否要被更换或搬走。水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。如果二手房买卖涉及家电家具，那么好在签订合同的时候约定“交房保证金”，即买方给卖方的首付款要扣除家电家具金额。

  二手房买卖房是一个相对复杂的工程，中间的细节和门道有很多。由于交易金额大，交易手续繁杂，注意事项多，您一定要仔细研究流程，有专业上面的困惑还可以咨询平台，帮助您规避交易中的风险。



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江苏章浩律师

副主任法学学士

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