李小姐与中介公司签订了一份《房屋购买确认书》，协议约定乙方将此房屋以120万的价格卖给甲方，首付48万，剩余钱款用银行贷款，甲方向乙方支付居间服务费用5000元。签订协议时给付定金20000元，首付费用于4月3日钱支付。违约责任约定:如果因甲方原因未能全面及时履行合同或者使合同无法履行，属甲方违约，甲方已付居间费用和定金不退；如果因乙方原因未能全面及时履行合同，属于乙方违约，乙方应如实返还定金。合同签订以后，李小姐支付了定金和居间费用，中介公司出具了收据。后来李小姐发现中介公司不仅拿了居间报酬，而且还吃房屋的差价，遂要求解除合同。与中介公司协商未果诉至法院。

    关于此份《房屋购买确认书》的效力，我们认为这只是一份居间合同。不应该认定为买卖合同。在案例中，房屋中介公司并不是房屋的产权人，所以他们不具备签订房屋买卖合同的主体资格。在《房屋购买认购书》上的内容只是属于一种预约，目的是约定双方的交易行为，为将来签订正式的买卖合同做准备。

  
　　根据《合同法》第四百二十七条的规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”所以本案中中介公司没有达成买卖合同，所以不得要求委托人支付居间费用。在居间费用都不成立的情况下，居间人继续占有定金也毫无法律依据。

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·居间合同的法律定义
      居间合同，依《合同法》第四百二十四条，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。　　居间合同为诺成合同，不要式合同。其合同的成立，只要居间人和委托人达成真实意思的表示，合同成立，自合同成立时起，居间人就负有依委托人的指示进行居间的义务，......

·与中介公司签订的房屋购买确认书的效力
      李小姐与中介公司签订了一份《房屋购买确认书》，协议约定乙方将此房屋以120万的价格卖给甲方，首付48万，剩余钱款用银行贷款，甲方向乙方支付居间服务费用5000元。签订协议时给付定金20000元，首付费用于4月3日钱支付。违约责任约定:如果因甲方原因未能全面及时履行合同或者使合同无法履行，属甲方违约......

·房屋中介机构需承担的法律责任
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上海 黄晓栋律师

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副主任 执业15年

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