居民购买农村房屋如何确定被拆迁人_法律知识

    居民购买农村房屋如何确定被拆迁人

  原告刘某有祖宅一处，位于北京市通州区某村内。1989年，刘某与张某签订买卖协议，刘某以25000元的价格，将刘家祖宅卖与张某，张某为城镇居民户口。2001年，张某将从刘某处购买的房屋又转卖给张某某。

  2004年，刘某以张某、张某某均系城镇居民，依法不能购买农村村民所有的房屋为由，诉至法院要求确认买卖协议无效。经法院审理查明：刘某购买房屋确系祖宅，有原河北省人民政府颁发的土地所有权证为凭证。刘某卖与张某后，张某又转卖给张某某，后该房屋因意外灭失，致使房顶被烧毁，后张某某出资翻建、扩建，但未取得相应的规划许可，亦未作宅基地使用权属变更登记。一审法院以土地使用权不得私自转让为由，确认刘某与张某之间的买卖协议无效。但因历时已久，且原有房屋已灭失，已无返还可能，因此，判决驳回刘某要求张某、张某某返还房屋的诉讼请求。刘某不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

  2010年张某某购买的房屋占地范围内的土地被列入拆迁范围，由张某某与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，领取了补偿款并交付了房屋。此时刘某已经去世，刘某的配偶邓某及子女，认为刘某与张某签订的买卖协议已经法院生效判决确认无效，张某某不是房屋的权利人，无权处置，起诉至法院，请求确认拆迁人与张某某之间签订的拆迁安置补偿协议无效。

  本案一审法院以张某某的房屋系后来翻建、扩建而成，已不是刘某原有房屋，因此张某某与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议系合法有效。

  邓某及子女不服提起上诉，二审法院认为，刘某与张某之间的买卖协议已经生效判决确认无效，而仅以买卖关系历时已久，不宜返还等因素，没有判决张某某返还房屋，现拆迁人以张某某为被拆迁人并签订拆迁补偿安置协议没有法律依据，邓某及子女作为刘某的法定继承人，依法主张权利并无不当。据此，二审法院撤销了一审判决，并确认拆迁人与张某某之间签订的拆迁补偿安置协议无效。

  【律师评析】

  该案争议的焦点有三个问题：第一，刘某与张某、张某某之间签订的买卖协议是否有效?第二，拆迁补偿安置协议是否有效?第三，谁是本案的被拆迁人?

  争议焦点一，法院判决买卖协议无效有一定的法律依据。

  根据我国《土地管理法》第八条之规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。本案中刘某系村民，其所属的房屋虽为祖宅，但经新中国成立后，土地的所有制变更为国家所有及农村集体经济组织所有的二元所有制结构，即在我国领域内，不允许土地私有。根据我国《土地管理法》第三条之规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。本案中刘某与张某签订买卖协议，因该宅基地属于当地农村集体经济组织所有，张某系城镇居民购买农村房屋，此地上房屋之买卖必然涉及土地使用权人的变化，即便是刘某未有将宅基地使用权一并转让的意思表示，该买卖行为也违反了法律的强制性规定，所签订的买卖协议当然无效。而张某将其自刘某处购买的房屋卖与张某某的行为，系无权处分他人财产，因此在未经刘某追认的情况下，该买卖协议不能生效。

  律师提示：对于该类纠纷尚无统一的法律规定和司法实践，《上海市高级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一(2004)4号)就解决此类问题作了指导性规定，具体如下：第一，对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。第二，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第三，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

  对此类案件进行处理时，亦应区分不同情况：

  第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

  第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7:3左右。

  本律师认为，农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行，对由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕、买受人的身份及买受人是否实际占有控制宅基地房屋等因素，区分不同情况，妥善处理。如果系争房屋买卖合同被法院认定为无效，则根据缔约过失责任原则，由购房人和出卖人分别承担相应的责任。

  争议焦点二，法院判决拆迁补偿安置协议无效正确。

  拆迁补偿安置协议系拆迁人与被拆迁人之间签订的，就被拆迁范围内的房屋及地上物的补偿安置而达成一致意见的合同。拆迁补偿安置协议的双方主体必须是符合法律规定的拆迁人与被拆迁人。目前，国家级的规范性法律文件没有专门的关于农村集体土地拆迁方面的明确规定。根据《北京市集体土地拆迁管理办法》第3条的规定，被拆迁人是指对被拆迁房屋拥有所有权的单位或者个人。参照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第4条第3款的规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。据此，在农村集体土地拆迁当中，被拆迁人应当是指经依法取得宅基地上房屋所有权的所有权人。

  本案中，张某某取得刘某祖宅的依据是与张某签订的买卖协议，但已经法院生效判决确认无效。而拆迁中，不仅仅是对地上物进行的补偿，尚包括对宅基地的区位补偿及其他附着物的补偿，张某某的房屋虽然是失火后重新翻建而成，但其建房时未经规划审批，亦不能取得宅基地的使用权，不能作为被拆迁人。因此其单独与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议，因主体及协议内容均违反法律规定而被确认无效。

  争议焦点三，谁是本案中的被拆迁人?

  在农村集体土地拆迁过程中，没有认定被拆迁人的具体法律、法规的规定，原则上被拆迁人为房屋的所有权人，但房屋必附着土地，鉴于我国的所有权二元的制度结构及房屋转让中的“房地一体主义”，并结合民事法律的一般原理，从物的“主从”关系判断，在宅基地与地上房屋的关系中，应以宅基地为主物，房屋为从物，即房随地走。又从拆迁的目的角度考量，拆迁中虽名为拆除地上房屋，但实则拆迁人旨在取得房屋占地范围内的土地使用权，拆迁补偿款中的主体价值为土地的区位价值。因此，在无法确认居民享有被拆迁房屋所有权，而村民享有宅基地使用权的情况下，应以村民为被拆迁人。城镇居民地上房屋的价值补偿，应根据从物随主物转让而转让的原则确定。

  同时，虽然法律规定，对被拆除房屋享有所有权的人为被拆迁人，但因居民取得的宅基地上的房屋无法办理相关的产权凭证，从外部无法确知居民为所有权人，因此，不宜以居民为被拆迁人，应推定宅基地的使用权人为房屋的所有权人。如果居民持有权力机关认定的房屋所有权凭证或生效法律文书，则以村民及居民共同为被拆迁人，此时，不存在认定被拆迁人身份的困难。

  在拆迁人与村民达成拆迁补偿安置协议后，村民与居民之间的权利义务归属，应由村民与居民参照评估价值，确定拆迁补偿款的分配比例，协商不成时，可以通过诉讼的方式解决彼此之间的权利归属。这样既便于保障拆迁实施的进度，不致发生拆迁补偿安置协议被确认无效的风险，更可以避免村民与居民之间相互争抢，恶意纠缠的弊端。



⊙声明：本页内容仅代表发帖者个人观点，不代表本站同意其观点和对其真实性负责，如涉及侵权或违法违规，请点此举报。

·新婚姻法卖房所得的款项如何分配?
      在离婚财产分割中，房产永远是最容易引发纠纷的地方，毕竟房产的价值巨大，哪一方都想拿到尽量多的财产。关于房产的分割，处理办法也不少，有时候，离婚双方会选择将房子卖掉，那么，《民法典》(2021年1月1日起实施)卖房所得的款项如何分配?下面我们跟随我们了解下相关知识吧。一、《民法典》卖房所得的......

·父母为子女买的房子归谁
      除却个别拆迁补偿现象，每一处房屋都来之不易。可能老一辈辛辛苦苦积攒大半辈子，才能为子女购买一套婚房。因为房子不仅仅是资产，是居所，也是上一代对下一代的寄托。那么父母为子女买的房子归谁呢？以下是对这个问题做的具体介绍。一、父母为子女买的房子归谁《最高人民法院关于适用中华人民共和......

·新婚姻法的房产分割方面的规定是什么？
      如今，婚姻自由的风气越来越盛行，很多人都崇尚自由恋爱。大部分女性的观点也发生了变化，对另一半的要求也提高了，其中，有房有车，似乎成了结婚的一个必要条件。而房子，就成了备受人们关心的问题之一。那么房产分割方面的规定是什么呢？下面我们将为您介绍。《婚姻法》已经废止，相关法律规定需要根......

·上海市居住房屋租赁合同登记备案撤销如何办理
      现代生活中租房的群体日益增大，而有相关经验的人都知道，签订房屋租赁合同之后需要进行登记备案，但是备案是可以撤销的，各地规定不同，上海是外来人口最多的城市之一，很多人会想知道，上海市居住房屋租赁合同登记备案撤销要如何办理?在这里，我们将为您进行简单的介绍。一、上海市居住房屋租赁合同......

·农村土地承包法收回项目
      农村土地承包法收回项目农村土地承包法司法解释本文提供农村土地承包法司法解释，最高法公布司法解释，明确农村土地承包纠纷处理范围及原则。今后，到城里打工的农民工不用再担心村委会将自己承包的土地违法收回了。最高人民法院昨日公布《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适......

·终局裁决情形下用人单位的权利救济？
      根据《劳动争议调解仲裁法》第四十九条规定，用人单位有证据证明仲裁裁决以下六种情形之一的，可以自收到仲裁裁决书之日起三十日内向劳动争议仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：A.适用法律、法规确有错误的；B.劳动争议仲裁委员会无管辖权的；C.违反法定程序的；D.裁决......

·驻马店市征地补偿标准是什么?
      根据《驻马店市征地青苗及地上附着物补偿标准》的规定，驻马店市征地补偿标准如下：青苗类补偿标准类别???作物类型市?区市周三县其他县一级二级三级四级五级（元/亩）（元/亩）（元/亩）粮食作物1200经济作物16501300110011501000蔬菜瓜类24002200200019001800备注：1.粮食作物主......

·可以借用他人的名义买房吗
      可以借用他人的名义买房吗一、可以借用他人的名义买房吗房屋买卖过程中，不具备购房条件的人借用他人名义购房的情况屡见不鲜，如以他人名义参加单位集资建房、购买经济适用房、两限房及无法办理住房贷款而以他人名义购买住房等等。无论在何种情形下，买房人借用他人名义购房都存......

·专利权（专利申请权）的转让
      按照专利法规定，专利申请权和专利权可以转让。专利申请权和专利权的转让实质上是专利申请权及专利权的权利主体的变更。这种主体的变更主要有两种情况：第一种情况是由于法律时间的发生而依法律规定直接发生，如自然人死亡或法人或非法人组织分立或合并等。在这种情况下，继承......

·离婚协议子女抚养关系如何确定？
      离婚协议子女抚养关系如何确定？现在的社会结婚和离婚率都比以前要高，法律对于离婚的规定是，夫妻双方感情确实破裂，而且经过调解之后仍然没有结果的，应准予离婚，所以感情破裂是判决离婚的法定条件。离婚对于家庭和孩子都是很伤害的，离婚之后财产如何分，孩子归谁抚养等一系列......

·房屋买卖合同违约责任纠纷管辖权
      买房之事涉及诸多繁杂严谨手续问题。但是，如若碰到房屋合同违约的情况之时，管辖权是如何规定?在此，我们必须了解房屋买卖合同违约责任纠纷管辖权的相关信息呢。下面是我们为您整理的相关资料。一、房屋买卖合同违约责任纠纷管辖权怎么确定我国《民事诉讼法》中的法院管辖分......

·侵占罪的犯罪特点有哪些
      关于犯罪特点，可以说每个犯罪都是具有的，但针对不同的犯罪，很明显犯罪特点的内容是不一样的。那么您知道侵占罪的犯罪特点有哪些吗？关于这个问题，我们整理了相关资料，马上就来为您做详细解答。一、侵占罪的犯罪特点有哪些1、犯罪对象只限于三种财物：一是代为保管的他人财......