不能进行买卖的二手房有哪些_法律知识

    近年来房地产市场的发展是比较迅速的，人们不仅热衷于商品房买卖，同时也在追捧二手房。但就我国相关法律中的规定来看，有一些二手房是不能进行买卖的，那到底不能进行买卖的二手房有哪些呢？我们一起在下文中进行了解吧。
一、不能进行买卖的二手房有哪些
1、违章建筑的房屋
2、鉴定为危房的房屋
3、在农村集体土地上兴建的房屋
4、已经列入拆迁公告范围内的房产
5、产权有争议的房产
6、共有产权房产，未经其他产权人书面同意的
7、期房
8、未领取产权证书的房产
9、已经抵押的房产，未经抵押权人书面同意的
10、已经被法院查封和冻结的房产
11、擅自改变房屋使用性质的房产
12、小产权房
13、军队、医院、学校产权的公房
二、如何保证二手房交易的顺利进行?
(一)、仔细查看中介公司证件
找中介时应该找正规的房地产中介公司，并查看其营业执照、备案证书、税务登记证、机构代码证以及房地产经纪人执业证。在看三证时，要看原件，不要看复印件，还要注意营业执照、备案证书的有效期及地址与现实是否相符，房地产经纪人的执业单位与执业证是否一致。
(二)、实地查看房源是否合意
很多人在购买二手房时，为省时省力，通过中介机构查找房源，付款之后才发现中介为促成交易，故意隐瞒了房屋质量方面存在的瑕疵。因此，这提醒广大购房者在看房屋消息的同时，应进行详细实地考察，核实中介公司、广告媒体以及互联网提供的房源信息的真实性。
(三)、搞清楚售房者的卖方身份
在选定房产后要同转让人协商转让价格，并核对卖房人的身份证和房产证上的“房屋所有权人”是否一致。买房时，应注意卖方必须夫妻两人同时到场，共同签订房屋买卖合同。在看房屋产权证时，最好到房地产管理部门查验房产权有没有瑕疵，即产权是否完整、有没有抵押、房改房是否符合上市条件以及产权单位是否存在限制出售约定等。
(四)、查清待购二手房的房龄面积
很多中介公司会美化所购买的房屋，房龄和面积就是其中一部分，因此，对房龄和面积有要求的购房者不能片面听信中介的介绍，而应该看清房产证上的房屋建成时间和建筑面积与中介方或卖方的描述是否一致，以防上当受骗。
(五)、明确户口迁移的时间和条件
签订合同时要把户口迁移的问题书面说清楚，不能模糊了事。此外在正式过户前，查询户籍状况，否则后续纠纷不断，且法院对于此类案件是不予受理。
(六)、弄清楚该二手房是否处于出租状态
有些二手房在转让时，还在租赁中。如果买房人不注意审查房屋是否在租，就极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产，也极有可能因卖方得到长期大额租金和大部分售房款(物业交割金除外)后不再露面而使买房人既住不上房又拿不到租金。
(七)、签订合同时只能签订明确的书面合同，不能定口头合同
买方、卖方和中介公司通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、产权办理、中介费用等事项达成一致意见后，签三方合同，注意，这里的合同必须是书面合同。所有的承诺和好处只有落实在书面合同上才能算数。
合同在签订过程中要慎之又慎：要对所签条款逐条推敲，不能模棱两可;要弄清楚所有条款的内容，不要勉强签订。别忽视买卖合同的附件，如户口迁移，水、电、煤气、物管、维修基金等费用的结清与过户以及解除抵押的费用等。
(八)、保留所有过程中的费用清单
购买人买二手房承担的费用包括房款、中介费以及相关税款。在缴交费用过程中要保留费用清单和发票，以便以后查对，同时还可以作为证据使用。
(九)、避免全权委托中介
很多购房者怕麻烦，往往全权委托中介帮助购买二手房，这是一种非常危险的做法。因为不良中介利益熏心可能吃差价，这个差价有时候是惊人的。因此，在委托中介时不可全部放权，关键的权力应该掌握在购房者自己的手中。
法律中明确规定了一些不能进行买卖的二手房，而要是购房者不小心购买到这类房产的话，那么自身的利益就有可能受到损害。当然，这样的买卖行为，在法律上也是会被认定为无效的。因此实际购买二手房的时候，一定就要小心注意了。

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江苏周宏祥律师

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部门主任法学学士

副主任律师

法学硕士执业23年

法学学士执业12年

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