二手房交易方式包括几种_法律知识

    现实生活中，无论是购买什么商品，这都会涉及到交易的问题。而要是说到交易方式的话，则通常就是指实际购买商品的时候支付对价的方式了。在交易二手房的时候，由于二手房属于不动产，因此在交易方式上面就与普通动产的交易不同。那法律中规定的二手房交易方式包括几种呢？我们整理了相关资料，马上为你做详细解答。
  一、二手房交易方式包括几种
  以付款方式来划分，二手房交易共有以下四种方式：
  (一)买卖双方均为一次性付款购房。
  指出售物业的业主以一次性付款方式购得，而二手房买家也是以一次性付款方式购房。由于交易中房产证及房款都不存在任何不便之处，因此此种交易为二手房交易中最简单的方式。只要双方交清房款，办理好房产证过户手续就可顺利完成交易了。
  (二)业主为一次性付款购房，买家以银行按揭方式购房。
  由于业主采用一次性付款方式购房，业主持有房产证。买家以按揭方式购房，需先与提供按揭的银行签贷款协议，经与按揭银行合作的评估公司评估后，确定买家可以贷款额及年限。买家需将非贷款部分的房款交由中介公司、房地产交易中心或银行(目前已有少量银行开展此业务)托管。在房产过户后，业主可收到此款项。买家持房产证到银行办理按揭手续，所贷款项将由银行一次性付给业主。
  (三)业主以按揭方式购房，买家以一次性付款方式购房。
  当交易物业是由业主以银行按揭方式购买时，必须先付清业主的购房贷款余额，将房产证由银行赎出，才可将房产证拿到房地产交易中心办理过户手续。与第一种方式相比，多了一道赎出手续。
  (四)买卖双方均以银行按揭方式购房。
  此种形式是二手房交易中最繁琐、也较常见的形式。首先业主需到按揭银行将房产证赎出(在业主资金不足的情况下，可与买家协商，由买家出资代为赎出。如买家也无力一次性支付余款，则可通过融资机构的介入来解决)。其次，买家与为其提供按揭服务的银行签定贷款协议，经与按揭银行合作的评估公司评估后，确定可贷款额及年限。买家需将房款中的非贷款额交由中介公司、房地产交易中心或银行托管。同时，持房产证到房地产交易中心办理房产过户手续。过户后，业主可先收到非贷房款部分，在买家到银行办理完按揭手续后，所贷款项将由银行一次性付给业主。由于该方式手续繁琐，一般都需要中介公司介入，协助办理赎契及房产过户手续。
  二、二手房交易存在哪些问题

  (一)缺少房产证
  房屋是不动产，不动产依公示公信原则以登记为物权成立要件，房屋产权登记，又称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权关系。房屋的物权凭证就是房产证，如果购买没有房产证的房屋，买受人则将面临不能按预期得到房子的风险。
  (二)产权不明晰
  在现实生活中并非所有的房产都只归一人所有，有些房屋有多个共有人，最典型的如夫妻共有，家庭共有，还有继承人共有，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
  (三)出售房屋还在租期内
  房子现在属于供不应求的资源，所以有好多待出售的房子，房主都会用来出租来赚取租金的。有些二手房在转让时，房屋还处于租赁期，这就会对买受人使用房屋造成一定的影响。如果买受人只看房产证，或只注重过户手续，而不注意房屋是否还处于租赁期的话，买受人就有可能买到一个不能及时入住的或者是正在使用的房产。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民法通则》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。买受人购买房屋时一定要重视这一问题，以免引起不必要的纠纷。
  (四)土地使用性质不明确
  二手房交易中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，出让土地要交土地出让金出让获得的土地可以转让、抵押、出租、使用、收益;划拨土地不用交土地出让金，但是只可以使用、收益不可以转让、抵押、出租，如果要转让、抵押、出租要补交土地出让金。划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。除此之外，还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅剩40年，如果买受人还按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量，这样的二手房就不划算了。
  (五)房产所在地段已列入市政规划
  现在不论大小城市都在进行城市规划、城市改造，有些房主出售二手房的原因就是其房产所在地被列入城市拆迁范围，多则5～10年左右就要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，其房屋的采光、周围设施都会受到影响，所以才会采取一定的低价吸引购房者前来购买。面对这样的情形，买房前还是很有必要对目标房产是否被列入市政规划进行详细了解的。
  (六)购房合同条款约定不明
  由于普通购房者对房屋买卖合同一般知之甚少，面对二手房中介提供的不太明白的购房合同，一定要仔细阅读，不懂的如有必要可以向律师咨询。二手房买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但是对于一些细节问题还是应该在合同中写清楚的。比如合同的主要条款，关于合同双方主体的权利义务的、房屋的价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等等问题，均应全面考虑。而其中比较常见的就是按揭购房的方式。而在按揭购房的时候也区分了不同的情况，包括业主为一次性付款购房，买家以银行按揭方式购房；业主以按揭方式购房，买家以一次性付款方式购房；买卖双方均以银行按揭方式购房。在向银行申请按揭贷款的时候，也要注意不是所有人都是可以获得贷款申请的。因此，建议最好先申请下来了贷款之后，再签订购房合同。




⊙声明：本页内容仅代表发帖者个人观点，不代表本站同意其观点和对其真实性负责，如涉及侵权或违法违规，请点此举报。

·交通事故精神赔偿费
      交通事故中受伤较重的受害者在相关部门鉴定以后构成残疾了，那么就可以向对方索要精神赔偿费了，那么这个精神赔偿费要按照什么样的因素赔偿?怎么来赔偿呢?今天我们为您讲解一下交通事故精神赔偿费。一、精神损害的赔偿数额根据以下因素确定：　　1、侵权人的过错程度，法律另有规定的除外;　　2、......

·交通事故现场勘查
          一、接警问清案由。民警在接到报警，问明报警人身份的同时，了解事故发生的大致经过，在脑海中隐约形成一个大致的轮廓，明确现场勘查的重点和细节。    　　二、环视现场。民警到达现场后，不要急着用尺子丈量、绘图、照相，而是要在现场及周边仔细查看......

·交付商品房的条件有哪些
      交付商品房的条件有哪些一、交付商品房的条件有哪些根据《中华人民共和国建筑法》第61条规定，建设工程竣工经验收合格后方可交付使用。同时，国务院颁布的《建设工程质量管理规定》规定：建设、勘察、设计、施工、监理单位对建设工程质量负责;建设单位收到建设工程竣工报告后，应组织设计、施工、监......

·交通事故保险报案需要注意什么？
      新手上路,经验有限,容易发生交通事故，现在大多数人都买了车险，但可能由于经验不足,或者对保险了解不到位而导致无法理赔，在这里，我们将为您介绍交通事故保险报案的一些注意事项，希望帮助您保障自己的权益。一、交通事故保险报案的时间1、一般保险公司要求在48小时内报案报案后保险公司会派查勘......

·离婚协议的格式是怎样的
      离婚协议的格式是怎样的夫妻双方在协商一致后，就需要对协商清楚的内容固定，也就是签订一份离婚协议书。把涉及到财产分割问题、子女抚养问题等等都囊括进去，尽可能保护双方的合法权益，这样才能避免纠纷的发生。那么这个离婚协议的格式是怎样的呢?我们为您做详细解答。离婚协......

·如何解除买卖合同,买卖合同怎样解除
      如何解除买卖合同,买卖合同怎样解除实践中有买东西有退东西，具体到合同的话就是有签订买卖合同的情形，也有解除买卖合同的情形，那到底该如何解除买卖合同，在解除买卖合同时又应注意哪些事项？本文将针对这两个问题，为您做详细解答。如何解除买卖合同解除合同，可以通过以......

·商品买卖合同违约责任是什么？
      商品买卖合同违约责任是什么？一、商品买卖合同违约责任条款《民法典》（自2021年1月1日起施行）第五百七十七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约责任条款约定通常有两种方法：其一是约定专......

·房地产抵押担保中有哪些问题需要注意
      房地产抵押担保中有哪些问题需要注意一、财产夫妻共有与不动产抵押登记办理房屋、土地等不动产抵押时，贷款银行首先要判断抵押物权属状况。在我国不动产权属原则上以登记为准，不动产权属证书和不动产登记簿是权利人享有不动产物权的证明。《房屋登记办法》第十八条规定，登记部......

·有关破产清算案例是怎样的？
      有关破产清算案例是怎样的？一、基本案情深圳中华自行车(集团)股份有限公司(以下简称深中华)系上市的中外合资股份有限公司，成立于1984年8月24日，注册资本及实收资本均为人民币5.5亿余元。深中华生产的自行车曾远销欧美，市场占有度和知名度较高，但市场环境发生变化后，企业深......

·企业破产清算造假会受到什么处罚？
      企业破产清算造假会受到什么处罚？企业经济困难，资不抵债的时候，会向法院提出破产申请，下一步就是破产清算了。有的企业负责人为了逃避债务和拖欠的职工工资，会在破产清算过程中对数据进行造假，将本来属于职工的那部分资金，私下转移到自己账户。那么企业破产清算造假会受到什......

·在过去的一年，苏州的房价上涨速度很快，给很多人买房增加了压力
      在过去的一年，苏州的房价上涨速度很快，给很多人买房增加了压力。苏州政府审时度势，出台了严格的限购政策，从商业贷款、公积金贷款及购房资格上面做出限制，目前，只有苏州户籍的居民可以买二套房。那么，苏州二套房首付交多少?下面我们结合当地政策告诉您。一、苏州二套房首付要......

·母亲变更抚养权的条件有哪些
      在我国科教文卫等方面都取得巨大成就的前提下，公民更加关注自身权益的保护，在日常生活中，人们可能会因为一些矛盾而选择离婚，根据我国法律的相关规定，离婚时如果有孩子需要对抚养权进行处理，在一定条件下是可以变更抚养权的，那么母亲变更抚养权的条件有哪些？我们来关注下。......

山东许义园律师

法学学士执业7年

执业20年

副主任法学学士

主任律师

副主任律师执业14年

副主任

⊙相关内容
·南京市下关看守所
南京市下关看守所即南京市鼓楼区下关看守所(原南京市下关区看守所......

·江苏省各市仲裁委员会住所、联系电话一览表
      江苏省南京、无锡、徐州、常州、苏州、南通、连云港、淮安、盐城......

·被派遣劳动者与劳务派遣单位能否签订无固定期限劳动合同？
      1、无固定期限劳动合同，是指用人单位与劳动者约定无确定终止时间的劳动合同。这里所说的无确定终止时间，是指劳动合同没有一个确切的终止时间，劳动合同的期限长短不能确定，但并不是没有终止时间。只要没有出现法律规定的条件或者双方约定的条件，双方当事人......

·怎样强制执行探视子女？
      探视权是一种与人身关系有关的权利，对于一般的权利而言，若对方拒绝履行自己的义务的，法院相关部门会采取适当的措施，要求对方强制履行的，根据我国相关法律的规定，怎样强制执行探视子女?探视权的行使方式，是需要双方进行协商的，我国探望权行使方式有哪些......

·律师见证书范本--签署财产协议
      律师见证书　　委托人：孙xx身份证号：(以下简称甲方)　　委托人：周x身份证号：(以下简称乙方)　　甲、乙双方因财产问题达成协议，现委托xx律师事务所律师予以见证。　　一、见证事项：　　委托人孙xx与委托人周x之间签订《夫妻财产约定书》的法律行为......